Discounted Cash Flow (DCF)DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. Dimana arus kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau. Metode DCF sangat sesuai untuk penilaian property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi pasar perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan :
- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
- Penyesuaian seluruh data pasar
- Analisa data pasar secara cermat
- Data pasar harus akurat
- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun)
Proyeksi Pendapatan
Langkah Dasar Perhitungan proyeksi pendapatan
• Menentukan proyeksi arus kas bersih
• Menentukan tingkat diskonto
• Mengkonversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya
• Mengkapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai
• Mengkonversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan faktor diskonto
• Menjumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal
Metode Pengembangan Tanah (Land Development Method)
Metod Pengembangan adalah metode penilaian property (biasanya berupa tanah kosong yang sangat luas) dengan cara mengasumsikan tanah tersebut dikembangkan. Beberapa criteria suatu tanah yang dapat dinilai dengan metode pengembangan tanah adalah :
- Digunakan bila tanah terletak pada daerah berkembang
Tanah yang luas pada daerah berkembang, biasanya sulit mencari data pembanding - Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar sulit diperoleh
Harga tanah dengan luas yang lebih kecil tersedia, tentunya tidak sebanding dengan aset yang dinilai. - Data harga jual dari tanah yang telah dikembangkan tersedia
Dikarenakan daerah tersebut berkembang, umumnya tanah yang luas sudah terjual dan dijadikan sebagai kawasan perumahan / industri . - Memiliki site plan yang telah disetujui oleh Pemda setempat
Akan sangat akurat apabila tanah yang dinilai sudah memperoleh ijin dari pihak berwenang atas peruntukan lahan. - Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai daerah pemukiman, pertokoan atau perindustrian, atau lainnya
- Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik
